Korteriomaniku õigusest individuaalsele küttesüsteemile

Triniti

Ehkki tavapäraselt varustab korteriomandeid soojusenergiaga elamu ühine keskküttesüsteem, leidub korteriomanikke, kes on võtnud vastu otsuse ehitada korterisse individuaalne küttesüsteem. Korteriomandi eraldamine elamu terviklikust küttesüsteemist on põhjustanud korteriomanike ja –ühistute vahel teravaid lahkarvamusi ja vaidlusi. Küll on korteriühistud nõudnud endise küttesüsteemi taastamist, küll individuaalsest küttesüsteemist hoolimata küttekulude eest tasumist. Selgust küsimusele – kas korteriomanikul üldse on õigus ja kui siis millistel tingimustel eralduda elamu terviklikust küttesüsteemist, toob Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 18.juuli 2011.a. otsus tsiviilasjas nr. 3-2-1-50-11.

Õigus individuaalsele küttesüsteemile

 Riigikohus on asunud mitmes lahendis seisukohale, et elamusisene küttesüsteem kuulub kõigi korteriomanike kaasomandisse.(1) Kuna korteri eraldamine elamu terviklikust küttesüsteemist on kaasomandis oleva asja oluline muutmine, võib seda otsustada vaid kõigi kaasomanike kokkuleppel.(2) Kõigi kaasomanike kokkuleppega on siinjuures võrdsustatav ka korteriühistu üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Ehkki seadus ei sea piiranguid mil viisil või vormis peavad kaasomanikud kokkuleppe saavutama, tuleks korteriomanikul silmas pidada, et vaidluse korral korteriomanike nõusoleku osas, lasub tõendamiskoormus alternatiivse küttesüsteemi paigaldanud korteriomanikul. Juhul kui korteriomanikul puudub kõigi kaasomanike kokkulepe korteri eraldamiseks ühisest küttesüsteemist, võib omaalgatusliku tegevuse tagajärjeks olla kohustus taastada endine küttesüsteem omal kulul.

 Küttekulude eest tasumise kohustusest

Vaidlusi tekitab ka korteriühistu küttekulude eest tasumise nõue korteri ühisest küttesüsteemist eraldanud korteriomaniku vastu. Küttekulude eest tasumise kord on kindlaks määratud korteriühistu põhikirjas – st. korteriühistu põhikirjas on sätestatud, kas kõik korteriomanikud kohustuvad tasuma küttekulude eest vastavalt korteri pindala arvestades või muul viisil. Seepärast tuleks juhul, kui korteriomanikule on antud luba eralduda elamu ühisest küttesüsteemist, muuta ka korteriühistu põhikirja ja määrata kindlaks küttekulude eest tasumise erikord alternatiivse küttesüsteemiga korteriomandites. Arvestada tuleb seda, et isegi juhul kui korteriomandisse on paigaldatud eraldiseisev küttesüsteem, kuuluvad tasumisele ikkagi küttekulud kortermaja üldkasutatavates ruumides – nt. trepikojas ja keldris. Seepärast tuleks eraldi kokku leppida ka selles, kui suures ulatuses ja mis arvestuse alusel tuleb individuaalse küttesüsteemi ehitanud korteriomanikul tasuda korteriühistule küttekulude eest üldkasutatavates ruumides. Seejuures on korteriomanikul võimalik esitada kohtusse vaidluse korral tuvastushagi temale langeva tasu suuruse kindlakstegemiseks.

 Kuidas saab korteriomanik oma õigusi kaitsta?

 Juhul kui korteriomanikule on antud luba eraldada korter elamu terviklikust küttesüsteemist, kuid korteriühistu põhikiri on muutmata ning selle kohaselt kohustuvad korteriomanikud tasuma küttekulude eest vastavalt korteri pindala suurusele ning korteriühistu nõuab korteriomanikult põhikirja alusel küttekulude tasumist, on korteriomanikul Riigikohtu hinnangul võimalik vastuväitena tugineda tasu nõudmise vastuolule hea usu põhimõttega.(3) Nimelt ei ole hea usu põhimõttega kooskõlas, et kõigi kaasomanike nõusolekul elamu ühisest küttesüsteemist eraldunud korteriomanikult, kellel on välja ehitatud individuaalne küttesüsteem ja kes kütab oma korterit ise, nõutakse küttekulude eest tasumist arvestatuna korteri pindala suurusest võrdselt teiste korteriomanikega, kellel puudub individuaalne küttesüsteem. Juhul kui korteriühistu on võtnud vastu ka üldkoosoleku otsuse, mis kohustab alternatiivse küttesüsteemi ehitanud korteriomanikku tasuma küttekulude eest vastavalt korteri pindalale, on korteriomanikul õigus taotleda kohtus vastava otsuse tühistamist või tühisuse tuvastamist sarnaselt eeltoodule – st. otsuse vastuolu tõttu hea usu põhimõttega.(4) Korteriühistu üldkoosoleku otsuse vaidlustamisel tuleb korteriomanikul seejuures arvestada, et kohtusse tuleb pöörduda kolme kuu jooksul alates otsuse teadasaamise päevast arvates.

 Autor: Anni Prants (2011.a. praktikant)


[1] RK (3-2-1-111-04), p 18; RK (3-2-1-153-05), p 14; RK (3-2-1-50-11), p 10.

[2] RK (3-2-1-50-11), p 10.

[3] RK (3-2-1-28-11), p 16; TsÜS § 32 lg 2 ja VÕS § 6 lg 2.

[4] RK (3-2-1-50-11), p-d 11-13; RK (3-2-1-28-11), p-d 12, 16; TsÜS § 38 lg 2, KÜS § 1 lg 2 ja MTÜS § 241 lg 1.

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga