Kinnistusraamatu kannete õigsuse eeldus ei laiene katastriandmetele

Triniti

12. aprilli 2012. a. blogikandes http://ee.triniti.ee/archives/2697 analüüsis kolleeg Ramil kinnistusraamatu kannete „tugevust“ kaasomandiosa omandamise ja kaasomaniku ostueesõiguse näitel.

Jätkuna sellele märkigem, et ka kinnistusregistriosa esimesse jakku kantud andmed  (katastrikanded) kinnistu katastritunnuse, sihtotstarbe, asukoha ja pindala kohta ei ole õiguslikus mõttes kanneteks, s.o. neil puudub õigustloov tähendus. Seetõttu ei laiene neile asjaõigusseaduse §-st 56 tulenev kinnistusraamatu kannete õigsuse eeldus, samuti ei toimu neile tuginedes ka heauskset omandamist asjaõigusseaduse § 561 alusel (vt ka Riigikohtu 08.02.2012. a. otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11). Eeltoodu muutub määravaks ka kinnistute vahelise piiri kindlaksmääramisel, kui see pole naabri arvates „õiges kohas.“

Asjaõigusseaduse § 128 lõike 1 ja § 129 lõike 1 kohaselt määratakse piir külgnevate maatükkide vahel plaanide ja piirimärkidega seaduses sätestatud korras ja kui piiri ei saa muul viisil kindlaks teha, võetakse aluseks ka valduse ulatus. Meenutagem, et piiripunkt on maaüksuse välispiiri punkt, millele on õigusaktides kehtestatud korras määratud koordinaadid ja mille asukohta on looduses võimalik (kaardi ja plaani) alusel määrata, piirimärk aga piiripunkti tähis looduses, mille asukohta on võimalik taastada (maakatastriseaduse § 2 p 91-10). Seadus ei selgita täpsemalt, kumba eelistada siis, kui piirimärk ei lange looduses katastrikaardil märgitud piiripunktiga kokku. Eluliselt võib see tähendada, et üks naabritest valdab õigusliku aluseta teise naabri kinnisasja. Kas sel juhul tuleks piir kindlaks teha katastriandmete või piirimärkide alusel?

Hiljutises lahendis (vt Riigikohtu 12.06.2012. a. otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-67-12) asus Riigikohus seisukohale, et kinnisasja tegelike piiride määramisel ei pea vältimatult lähtuma katastriüksuse kaardistatud piiridest, ehk juhul, kui piirimärk ja piiripunkt ei lange kokku, ei tähenda see vältimatult, et piirimärk asub vales kohas. Muuhulgas ei piisa piiri kindlakstegemiseks sellest, kui lasta maamõõtjal piiripunktide asukoht looduses „õigesti“ määrata. Riigikohus asus katastriüksuse moodustamist reguleerivaid õigusakte analüüsides seisukohale, et katastriüksuse moodustamisel peaksid katastriandmed peegeldama tegelikkusele vastavaid piirisuhteid looduses, s.o. ei saa välistada, et „kaart eksib.“ Piiri määramine ei ole asjaõigusseadusest tulenevalt üksnes mõõtmistehniline küsimus. Asjaõigusseaduse §-i 128 lõike 1 alusel võib eeldada katastriandmete (kaartide ja plaanide) õigsust, kuid üksnes seni, kuni kõikide katastriüksuse moodustamise aluseks olevate asjaolude kogumis hindamise tulemusena ei ole tõendatud vastupidist. Täpsemalt hakkab eeltoodut kindlasti sisustama tulevane kohtupraktika, sest piirivaidluste pidamisel on Eestis väga kuulsusrikas traditsioon.

Praktikas omab ülalviidatud lahend eelkõige tähtsust maareformi käigus moodustatud kinnistute vaheliste piirivaidluste lahendamisel, võimaldades muuhulgas tunnustada ka enne maareformi paikapandud krundipiire ja ajaloolisi piirimärke ning nendel põhinevat „ajaloolist“ valdust. Kindlasti on ka kinnisasja ostjal enne tehingu tegemist soovitav vaadata üle kinnistu piirid nii maastikul kui kaardil ning erinevuse korral kaaluda, kas peaks nõudma müüjalt kinnistu piiride kindlaksmääramist. 

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga